SCPI : Fiscalité des revenus – Tout ce qu’il faut savoir !

Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) séduit de plus en plus d’épargnants en quête de rentabilité et de diversification. La fiscalité des revenus issus de ces placements peut sembler complexe pour les non-initiés. Comprendre les implications fiscales est essentiel pour optimiser ses gains et éviter les mauvaises surprises.

Les revenus générés par les SCPI, qu’ils proviennent des loyers ou des plus-values, sont soumis à diverses taxes et prélèvements. Le régime fiscal applicable dépend du type de SCPI et de la situation personnelle de l’investisseur. Pour naviguer sereinement dans ce labyrinthe fiscal, pensez à bien connaître les différentes règles et options disponibles.

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Les différents types de revenus en SCPI

Les SCPI génèrent trois types de revenus principaux : les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values. La nature de ces revenus dépend du type de SCPI dans lequel vous investissez.

Revenus fonciers

Les SCPI de rendement, par exemple, se concentrent sur l’achat et la gestion de biens immobiliers locatifs. Les loyers perçus constituent les revenus fonciers. Ces derniers sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

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Revenus financiers

Les SCPI peuvent aussi générer des revenus financiers, notamment via des placements en produits financiers. Ces revenus sont aussi imposables, mais bénéficient souvent d’un régime fiscal distinct des revenus fonciers.

Plus-values

Lors de la revente de parts de SCPI ou de biens immobiliers détenus par la SCPI, les investisseurs peuvent réaliser des plus-values. Celles-ci sont soumises au régime des plus-values immobilières, avec des exonérations possibles après une certaine durée de détention.

Types de SCPI et leurs spécificités fiscales

• SCPI de rendement : Génère principalement des revenus fonciers.
• SCPI Pinel : Offre des avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu.
• SCPI Malraux : Cible les investissements dans l’immobilier ancien à rénover avec des avantages fiscaux sur les travaux réalisés.
• SCPI de déficit foncier : Permet de déduire les déficits fonciers des revenus globaux.

La collecte nette des SCPI a atteint 6 milliards d’euros en 2020 et 7,4 milliards d’euros en 2021, témoignant de leur popularité croissante et de leur attractivité en matière de rendement et de diversification.

La fiscalité des revenus fonciers en SCPI

Les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes fiscaux s’appliquent selon le montant des revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel.

Régime micro foncier

Le régime micro foncier s’applique si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, simplifiant ainsi la déclaration fiscale.

Régime réel

Pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an, le régime réel s’applique. Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers, offrant ainsi une optimisation fiscale plus fine mais nécessitant une comptabilité plus rigoureuse.

Prélèvements sociaux et autres impositions

Les revenus fonciers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Les parts de SCPI sont prises en compte pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ajoutant une couche d’imposition pour les patrimoines importants.

Imposition des sociétés

Les SCPI peuvent aussi être soumises à l’impôt sur les sociétés si elles disposent de revenus financiers importants ou si elles exercent une activité commerciale. Dans ce cas, le régime fiscal applicable diffère de celui des revenus fonciers classiques.

Cette diversité des régimes fiscaux permet d’adapter la fiscalité des SCPI aux différentes situations des investisseurs, optimisant ainsi leur rendement après impôts.

La fiscalité des plus-values en SCPI

Les plus-values générées lors de la cession de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Ce régime fiscal s’applique de manière similaire à celui des plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers classiques.

Calcul de la plus-value imposable

Pour déterminer la plus-value imposable, pensez à bien déduire du prix de vente le prix d’acquisition et les frais accessoires (frais de notaire, commissions d’agence, etc.). Des abattements pour durée de détention sont aussi applicables :

• 6 % par an après la cinquième année de détention
• 4 % par an après la 22e année

La plus-value est totalement exonérée d’impôt après 30 ans de détention.

Prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur les plus-values, des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s’appliquent. Les abattements pour durée de détention sont aussi valables pour ces prélèvements.

Pensez à bien noter que les plus-values réalisées dans le cadre de certaines SCPI spécifiques, comme les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier), peuvent bénéficier de régimes d’exonération ou de réductions d’impôt spécifiques. En revanche, les SCPI investies à l’étranger, telles que les SCPI allemandes, suivent les conventions fiscales internationales, évitant ainsi la double imposition.

Particularités fiscales des SCPI étrangères et spécifiques

Les SCPI étrangères, notamment les SCPI allemandes, présentent des spécificités fiscales distinctes. Les revenus fonciers générés en Allemagne, par exemple, sont imposables en Allemagne et non en France. Cette imposition évite la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales en vigueur.

SCPI et assurance vie

Les SCPI peuvent être détenues via des contrats d’assurance vie. Cette détention permet une fiscalité plus avantageuse, notamment en termes de transmission de patrimoine. Les revenus générés par les SCPI, lorsqu’ils sont réinvestis dans une assurance vie, bénéficient d’une imposition différée, voire réduite en fonction de la durée de détention du contrat.

Démembrement de propriété

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien entre l’usufruitier (qui perçoit les revenus) et le nu-propriétaire (qui récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit). Ce mécanisme permet une optimisation fiscale, notamment en réduisant la base imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour le nu-propriétaire. Les revenus perçus par l’usufruitier sont, quant à eux, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les SCPI spécifiques, comme les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier, bénéficient de régimes fiscaux particuliers. Par exemple, les SCPI Pinel permettent une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de détention des parts. Les SCPI Malraux offrent des avantages fiscaux pour les travaux de rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés. Le déficit foncier, quant à lui, permet de déduire les charges des revenus fonciers, voire du revenu global.