Obligation de créer une copropriété : critères et moment clés

Lorsqu’un immeuble est détenu par plusieurs propriétaires, il est souvent nécessaire de créer une copropriété pour gérer les espaces communs. Les critères déterminants incluent la présence de parties communes, telles que les halls d’entrée, les escaliers ou les jardins, qui nécessitent une gestion collective.

Le moment clé pour constituer cette copropriété survient généralement lors de la première vente d’un lot. À ce stade, il devient indispensable de définir des règles claires pour l’entretien et l’utilisation des espaces partagés, garantissant ainsi une cohabitation harmonieuse entre les différents propriétaires.

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Définition et critères de la mise en copropriété

La création d’une copropriété organise la répartition de la propriété d’un bâtiment entre plusieurs personnes. Cette répartition est encadrée par des documents et des lois spécifiques. Voici les principaux éléments à considérer :

Critères de mise en copropriété

• Présence de parties communes : halls d’entrée, escaliers, jardins.
• Première vente d’un lot : moment clé pour constituer la copropriété.
• Documents nécessaires : état descriptif de division, diagnostic technique global.

Les obligations légales

La mise en place d’une copropriété est régie par plusieurs lois :

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• loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : régit les logements classés en catégorie IV.
• loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : régit les droits et obligations des copropriétaires.
• loi ELAN : oblige les copropriétés à réviser leur règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui précise les droits et devoirs de chaque propriétaire. Ce règlement doit être révisé conformément aux exigences de la loi ELAN.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Lors d’une VEFA, le promoteur vend des lots avant même la construction de l’immeuble. Ce type de vente nécessite aussi la création d’une copropriété pour organiser la gestion des parties communes dès l’achèvement des travaux.

Les obligations légales et réglementaires

Les principales lois encadrant la copropriété

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 régit les logements classés en catégorie IV. Cette loi encadre les aspects spécifiques de ces logements, souvent anciens, pour garantir leur entretien et leur utilisation correcte.

• loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : régit les droits et les obligations des copropriétaires. Cette loi est le socle du fonctionnement de toute copropriété, définissant les rôles et responsabilités des parties prenantes.
• loi ELAN : oblige les copropriétés à réviser leur règlement de copropriété. Elle vise à moderniser et à adapter les règlements aux nouvelles normes et réalités du marché immobilier.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui précise les droits et devoirs de chaque propriétaire. Ce règlement doit être révisé conformément aux exigences de la loi ELAN, qui impose une mise à jour régulière pour rester en phase avec les évolutions législatives et techniques.

La création d’un syndicat des copropriétaires

Chaque copropriété doit disposer d’un syndicat des copropriétaires, qui réunit tous les copropriétaires. Ce syndicat est représenté par un syndic, qui gère les affaires courantes et veille au respect du règlement de copropriété.

Les étapes clés de la création d’une copropriété

Définir l’état descriptif de division

Le propriétaire doit faire appel à un géomètre pour établir l’état descriptif de division. Ce document détermine, mesure et localise chaque lot de l’immeuble. Il est essentiel pour organiser la répartition des parties communes et privatives.

Réaliser le diagnostic technique global

Le propriétaire doit aussi réaliser un diagnostic technique global. Ce diagnostic informe les futurs copropriétaires sur l’état général de l’immeuble, ses éléments de sécurité et ses équipements communs. Il est particulièrement utile pour anticiper les travaux nécessaires et évaluer les coûts associés.

Constituer le syndicat des copropriétaires

Une fois l’état descriptif de division et le diagnostic technique global réalisés, la constitution du syndicat des copropriétaires est une étape fondamentale. Ce syndicat réunit tous les copropriétaires et est représenté par un syndic. Le syndic, qu’il soit une personne morale ou physique, est chargé de représenter et de gérer les intérêts de la copropriété.

Tenir la première Assemblée Générale des copropriétaires

La première Assemblée Générale des copropriétaires doit être organisée pour adopter le règlement de copropriété et élire les membres du conseil syndical. Cette assemblée permet aussi de discuter et d’approuver le plan pluriannuel de travaux ainsi que le diagnostic de performance énergétique.

• État descriptif de division : document fondamental pour la répartition des lots.
• Diagnostic technique global : évaluation de l’état général de l’immeuble.
• Syndicat des copropriétaires : organisation représentant les copropriétaires.
• Assemblée Générale des copropriétaires : réunion pour adopter le règlement et approuver les travaux.